Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена? Вы переплачиваете налог на имущество и земельный налог? Это можно исправить. Оценка для оспаривания кадастровой стоимости — это законный способ снизить налоговую нагрузку на годы вперед. Мы готовим отчет о рыночной стоимости, который принимают комиссия при Росреестре и суд.

Группа компаний Нова специализируется на оценке для оспаривания кадастровой стоимости. Мы работаем с коммерческой недвижимостью, земельными участками, квартирами и имущественными комплексами. Отчеты соответствуют 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Успешный опыт снижения кадастровой стоимости на 30–70%.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная государством для целей налогообложения. Она не всегда соответствует рыночной. Если кадастровая стоимость завышена, вы платите больше налогов, чем должны.

Объект	Кадастровая стоимость	Рыночная стоимость	Переплата налога в год
Торговый центр	500 млн руб.	350 млн руб.	3 млн руб. (при ставке 2%)
Земельный участок	50 млн руб.	30 млн руб.	300 тыс. руб. (при ставке 1,5%)
Офисное здание	200 млн руб.	140 млн руб.	1,2 млн руб. (при ставке 2%)

• Коммерческая недвижимость: офисы, торговые центры, склады, гостиницы.
• Земельные участки: промышленные, коммерческие, сельскохозяйственные.
• Квартиры и жилые дома. Если кадастровая стоимость превышает рыночную.
• Имущественные комплексы: заводы, базы, производственные площадки.
• Объекты незавершенного строительства.

Есть два пути:

• Подаете заявление и отчет об оценке в комиссию.
• Комиссия рассматривает документы в течение 30 дней.
• Если комиссия отказывает — идете в суд.
• Плюс: быстрее и дешевле. Минус: комиссия не всегда объективна.

• Подаете административный иск об оспаривании кадастровой стоимости.
• Прикладываете отчет об оценке.
• Суд назначает судебную оценочную экспертизу (может быть поручена нам).
• Плюс: суд независим. Минус: дольше (3–6 месяцев).

Отчет должен строго соответствовать требованиям законодательства:

• Подготовлен в соответствии с 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.
• Дата определения стоимости должна совпадать с датой установления кадастровой стоимости.
• Содержать все обязательные разделы и реквизиты.
• Быть выполнен оценщиком с квалификационным аттестатом и членом СРО.

Методика зависит от типа объекта:

• Коммерческая недвижимость. Доходный и сравнительный подходы.
• Земельные участки. Сравнительный подход (основной).
• Квартиры. Сравнительный подход.
• Имущественные комплексы. Доходный и затратный подходы.

Ключевое требование: оценка проводится на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Это может быть 2–3 года назад. Мы умеем работать с ретроспективными оценками.

• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
• Правоустанавливающие документы.
• Технический паспорт или поэтажный план.
• Кадастровый паспорт.
• Договоры аренды (для коммерческой недвижимости).

• Стоимость зависит от типа объекта и его сложности.
• Стандартный срок — от 5 до 10 рабочих дней.

• Успешный опыт. Снизили кадастровую стоимость для более чем 200 объектов.
• Знаем процедуру. Понимаем требования комиссий и судов к отчетам.
• Работаем с ретроспективой. Оцениваем на любую дату в прошлом.
• СРО и 73-ФЗ. Отчеты принимаются комиссиями и судами.
• Сопровождение. При необходимости наши эксперты выступают в суде.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость самостоятельно?
Формально да. Но без профессионального отчета об оценке комиссия и суд откажут. Отчет должен соответствовать десяткам требований.

Сколько времени занимает оспаривание?
Через комиссию — 1–2 месяца. Через суд — 3–6 месяцев. Подготовка отчета — от 5 дней.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость за прошлые годы?
Да. Если кадастровая стоимость была завышена в прошлые периоды, можно вернуть переплаченный налог за 3 года.